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    房屋拆遷中應注意的一些問題

    來源:南京律師網 www.terryroy.com  閱讀:47
        城市房屋拆遷是一項社會活動,涉及多種法律關系,具有很強的時間性、政策性和計劃性,它活動的每一步都涉及到人與人之間的關系,涉及到拆遷關系人之間的權利義務,涉及到千家萬戶的切身利益,涉及到城市建設的總體布局和城市功能的提高,涉及到社會的方方面面。總之城市拆遷是一個系統的社會工程。之所以如此,筆者就當前城市房屋拆遷工作應注意的幾個問題談談自己的觀點。
        
         一、政府應該從城市房屋拆遷的實施程序中完全脫離出來
        
         城市拆遷是一種民事活動。是被拆遷人通過放棄被拆遷房屋及其附屬物,以貨幣形式或產權調換的形式而取得拆遷補償;拆遷人通過對被拆遷人進行拆遷補償而取得拆除被拆遷人房屋及其附屬物的權利的活動。現行的《城市房屋拆遷管理條例》也明確規定了“縣級以上地方人民政府是負責管理房屋拆遷工作的部門,對本行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理。”就是說城市拆遷工作已由原來的政府行為,轉為民事行為,是拆遷人與被拆遷人雙方的民事活動。政府在城市房屋拆遷活動中的法律地位不再是領導者,而是監督者、管理者。因此,政府必須從城市房屋拆遷的實施程序中脫離出來,行使好“三種權利”,即:拆遷計劃權,監督管理權,行政執法權。再不能既當“運動員”,又當“裁判員”,切實履行依法保護拆遷當事人各方合法權益的職能,使城市房屋拆遷完全按照市場規則來運作。
        
         二、拆遷管理部門應該從宏觀上加強對拆遷規模的計劃與控制
        
         城市房屋拆遷是一項系統工程,涉及到城市建設規劃,城盤區域發展,城市國民經濟計劃,居民安居樂業,城市社會穩定等重大問題。因此,城市房屋拆遷必須按計劃、有步驟地進行,堅持符合城市規劃的原則。規劃是城市建設和開發的生命線,也是城市房屋拆遷的生命線;規劃是制定拆遷計劃的依據,拆遷計劃又是實施規劃的前奏曲。如果拆遷計劃缺乏科學性,不按規劃定計劃,必然導致拆遷工作濫而無序,難而無策。
        
         三、制定和完善拆遷補償安置政策是當務之急
        
         現行《城市房屋拆遷管理條例》已經實施一年的多了,有些地方拆遷仍按原條例辦事,補償安置政策還是以前的,引發了不少上訪、圍攻、堵門、堵塞交通等事件。因此,當前當務之急是盡快制定或完善既切合本地區經濟規律和社會發展的要求,又符合現行條例規定的拆遷補償安置政策。既要防止拆遷人為牟取暴利而任意壓低拆遷補償、安置標準,又要防止被拆遷人漫天要價,胡攪蠻纏。眾所周知房屋拆遷受損失、受影響最大的是被拆遷人。因此,希望相關部門在制定拆遷安置政策時,盡可能在政策上給被拆遷人一個寬松的補償安置的選擇方案,如貨幣補償,產權調換,城鎮廉租房,經濟適用房等。不能采取單一性或類似于單一性補償、安置方案。沒有挑選余地的補償、安置方案,會使城市房屋拆遷工作陷入困境。
        
         四、拆遷人要注意準確定位自己
        
         城市拆遷本身是民事活動,民事活動中的拆遷當事人法律地位是平等的。集中表現在:1、享有平等的保護自己民事權益不受侵犯的權利;2、享有在行政裁決和民事訴訟中平等地位的權利;3、各自都有不服拆遷管理行政行為,并提起訴訟的權利;4、各自都有權放棄或處分自己權利;5、都有遵守拆遷法律、法規和拆遷期限的義務;6、都有接受拆遷行政管理部門依法管理、監督的義務;7、都有履行拆遷合同約定的義務;8、都有履行法院對拆遷糾紛所作的已發生法律效力的判決、裁定的義務。總之,拆遷人無論是手握大權的政府機關,還是腰纏億元的開發商,在拆遷中他與平民百姓的身份是平等的,法律地位是平等的。而現在有些開發商或拆遷人在拆遷中不能準確的定位自己,故意夸大拆遷的行政意義。有的不是與被拆遷人平等協商,而是把申請行政強拆或申請法院強拆放在前提,有的該測算補給被拆遷人的,而漏算、少算、甚至故意不算。這結真讓人們百思不得其解。
        
         五、要注意加強拆遷隊伍素質的培養和教育
        
         從當前拆遷市場來看,能勝任城市拆遷工作的拆遷企業還為數不多,他們除了機構的功能不健全,自有資金缺乏,抗風險能力差等原因外,主要還是隊伍不適應拆遷工作市場化運作的要求,技術、經濟、管理人員明顯缺少,尤其缺少能熟練掌握與拆遷相關的法律、法規、政策以及其他拆遷業務知識的人,缺少有一定社會閱歷、工作經歷,且知識淵博的、資深的、善做思想工作的人。
        
         城市房屋拆遷工作是做人的工作,是危險性很大的工作,是利益沖突最突出的工作,因此,建議城市房屋拆遷管理部門不僅要嚴格房屋拆遷許可證的頒發,還要加強對拆遷人員的資格培訓,盡快培養一批能掌握拆遷政策法規、熟悉拆遷業務、接受群眾監督、遵守職業道德的拆遷業務骨干充實到拆遷隊伍中去,實行無證不上崗的制約機制。
        
         六、要穩妥應對城市房屋拆遷工作中出現的新問題
        
         現行《城市房屋拆遷管理條例》已經在原條例基礎上作了較大的、切合實際的修改。但是社會又進步了,經濟又發展了,很多新情況新問題又表露出來,如:1、對私營企業、外資企業等私有廠房、設施的拆遷,如何補償和安置?2、企業拆遷后,職工解除合同的損失誰補償?3、對征用已拍賣、出讓、租賃給個人或股東使用的土地的剩余使用年限的經濟補償誰承擔?4、對惡意違章搭建、搶種搶植企圖套取拆遷補償的,如何處罰?5、拆遷計劃制定后,拆遷地塊上的建筑物、種植物的現狀保全工作由誰完成?6、拆遷中房地產評估機構如何確定和監督?等等,這些問題已經給城市拆遷工作帶來了影響。立法部門應盡快修改、制定《城市房屋拆遷管理條例》或補充辦法外,建議當前各地應根據實際情況制定相應的政策。使拆遷中的私有企業財產權、職工收益權和其他土地使用權都得到有效的保護,使他們的損失減少到最低限度。同時,加大對借拆遷之機套取拆遷補償的違章搭建、違法種植等違法行為的制止力度,確保城市拆遷與管理工作有序進行。
        [衛龍,南京德本律師事務所]
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