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    拆遷估價報告如何作為證據運用?

    來源:南京律師網 www.terryroy.com  閱讀:18
    一、房屋拆遷估價出臺經過

      我們知道,與1991年6月1日實施的國務院《城市房屋拆遷管理條例》相比,2001年在對原條例修改時的最大改變點之一,引入了房屋拆遷評估機制。根據2001年11月1日實施的《國務院城市房屋拆遷管理條例》第二十四條規定:“貨幣補償的金額,根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素,以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定”。

      與之配套的建設部2003年12月1日發布的《城市房屋拆遷估價指導意見》第三條規定,本意見所稱城市房屋拆遷估價是指“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額,根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素,對其房地產市場價格進行的評估”。

      同時,各省、市、自治區,乃至各地級市和部分縣,紛紛出臺了關于房屋拆遷估價的專門規則,這樣,我國房屋拆遷估價體系基本建立。本文討論的是估價報告的屬性問題和價值作用。

      二、估價報告的屬性

      1、拆遷估價屬于房地產估價。

      房屋拆遷估價是對被拆遷房屋價值進行綜合判定的行為,從而為補償安置提供協調、行政裁決及判決依據。房屋拆遷估價是房地產估價的下位概念,根據建設部發布的《房地產估價規范》,房地產估價是專業估價人員根據估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,選用適宜的估價方法,并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上,對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。故筆者認為,房屋拆遷估價規則服從房地產估價規則,兼有自身特點,從該意義上看,許多地方拆遷估價人為的附加條件,如非要用所謂的政府公布的區位價加重置價得出房屋價值,與房地產估價要求完全按照市場價值評估顯然設置的障礙不合法。

      2、拆遷估價報告在裁決和訴訟中作為證據使用

      目前認為,估價就是房屋價值的鑒定結論。所謂鑒定結論是指接受委托或者聘請的具有專門知識或技能的人根據所提供的材料,依據科學知識對案件中的有關專門性問題所作的分析、檢驗、鑒別和判斷作出的書面意見。從拆遷估價特點中不難得出,其就是房地產估價師通過估價報告形式出具房屋價值的書面結論,根據《行政訴訟法》第三十條第一款立法精神,鑒定結論屬于七種證據其中之一。

      證據是指用以證明案件事實的一切材料和事實。客觀性、關聯性和合法性是證據必備特征。拆遷估價報告作為行政裁決和行政訴訟的證據使用,那就按照證據法律規定進行認定和判別。

      三、救濟途徑

      1、行政程序中救濟。

      在房屋拆遷這一行政行為主導地位活動中,當拆遷當事人對于房屋拆遷估價報告不服的,可以按照《城市房屋拆遷估價指導意見》第19條至23條規定進行維權,具體如下:拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的,可以向估價機構咨詢。估價機構應當向其解釋拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程;拆遷當事人對估價結果有異議的,自收到估價報告之日起5日內,可以向原估價機構書面申請復核估價,也可以另行委托估價機構評估;拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的,該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。估價結果改變的,應當重新出具估價報告;估價結果沒有改變的,出具書面通知。拆遷當事人另行委托估價機構評估的,受托估價機構應當在10日內出具估價報告;拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協商達不成一致意見的,自收到復核結果或者另行委托估價機構出具的估價報告之日起5日內,可以向被拆遷房屋所在地的房地產價格評估專家委員會(以下簡稱估價專家委員會)申請技術鑒定;估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內,對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。估價報告不存在技術問題的,應維持估價報告;估價報告存在技術問題的,估價機構應當改正錯誤,重新出具估價報告。

      當然,在現實中,幾乎很少有人按照以上設計的不服估價結論途徑進行救濟,原因是多方面的,拆遷已成為政府化行為,政府控制著包括建設部門、物價部門、房屋管理部門、估價公司等諸多單位,復核和申請重新估價都是政府掌控下的事,被拆遷人雖然心里不服估價報告,苦于救濟無門,只能任憑拆遷管理部門依據估價結果進行拆遷補償安置裁決。前些日子,筆者在全國律師協會拆遷條例修改研討會上呼吁今后房屋征收條例出臺后,估價不公平、不合理的問題應該有配套立法予以解決。

      2、司法程序中救濟。

      也就是訴訟過程中申請重新鑒定,即重新估價,法院委托估價相對而言公正許多,司法鑒定的法律制度是比較完善的。在行政訴訟中,被告在行政程序中采納的證據存在問題,如屬于嚴重違反法定程序收集的證據,或者鑒定結論錯誤、不明確、不完整,難以判斷案件事實,這類證據不能采納。被告拆遷管理部門是把房屋拆遷估價報告作為被訴裁決行為證據,依據錯誤的鑒定報告當然會導致行政裁決被撤銷。根據最高人民法院《關于行政訴訟證據若干問題的規定》第二十九條規定:原告或者第三人有證據或者有正當理由表明被告據以認定案件事實的鑒定結論可能有錯誤,在舉證期限內書面申請重新鑒定的,人民法院應予準許;第六十二條規定:對被告在行政程序中采納的鑒定結論,原告或者第三人提出證據證明有下列情形之一的,人民法院不予采納:(一)鑒定人不具備鑒定資格;(二)鑒定程序嚴重違法;(三)鑒定結論錯誤、不明確或者內容不完整。由此可見,當人民法院認為,符合以上條件,可以賦予拆遷人、被拆遷人申請重新鑒定的權利,當然,理由不充足將無法啟動重新估價的程序。

      在具體拆遷訴訟案件中,如何證明估價報告存在上述三種情形或其中之一,需要費一番功夫。依筆者之見,一是看估價人員資格和估價機構資質是否合法,否則可以不具備鑒定資格否定估價報告;二是看估價機構產生程序是否公平、合理,有無存在嚴重違法;三是事實認定是否清楚,如房屋和土地面積、性質、權屬、位置有無錯誤、遺漏;四是看估價方法是否合法,按照利益最大化原則選取估價方法,常用的是市場比較法,錯誤的做法是重置成本法估價;五是看周邊房價,作為參考標準合理、合法性,有無明顯偏離市場價。

      四、如何啟動訴訟過程中房屋拆遷重新估價

      并非所有案件當事人不服拆遷估價報告都可在訴訟階段申請重新估價,前面已闡述了必須具備一定理由和條件,筆者認為,從程序上還需把握以下幾點:

      1、原告或第三人有證據表明被告房屋拆遷管理部門據以認定案件事實的拆遷估價報告可能存在錯誤,這是構成法院啟動重新估價的充分條件。一是有相反證據證明估價報告錯誤;二是估價報告本身邏輯的缺陷。法官認為其中之一存在,就應當不能采信原拆遷估價報告,重新估價。

      2、重新估價申請必須在舉證期限內提出。這是最高人民法院《關于行政訴訟證據若干問題的規定》第二十九條規定的程序要求,至于舉證期限如果法院沒有指定的,應當按照法理,在交換證據前,不進行證據交換的,則在一審開庭審理前。

      3、以書面形式向法院提出申請,切記申請強調法定理由(前文已述),并盡力提供證據證明估價存在錯誤。

      綜上所述,筆者認為,在司法程序最后一道防線背景下,在拆遷條例修改呼喚聲中,我們不求過高的估價結果,但我們決不接受明顯損害被拆遷人利益的估價結果,只有把握好機遇,拆遷補償安置砝碼才傾向弱勢一方。


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