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    建設工程價款優先受償的條件

    來源:南京律師網 www.terryroy.com  閱讀:15
        《合同法》第286條規定:“發包人未按照約定支付價款的,承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的,除按照建設工程性質不宜折價、拍賣的以外,承包人可以與發包人協議將該工程折價,也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”該規定賦予了建筑企業以優先受償權,并希望借此解決實踐中的建設工程款項拖欠問題。但在現實生活中工程款拖欠問題仍未得到根本解決,該法條也被人們形象的稱為“休眠條款”。對此,2002年6月,最高人民法院針對《合同法》第286條的規定,頒布了《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》(《批復》)的司法解釋,明確認定建筑工程承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權,從而有效地解決了實踐中存在的大量難以解決的問題,理順了相關的法律關系,使建設工程款項的優先受償權真正落到了實處,對解決建筑業中大量存在的拖欠工程款問題起到了積極的作用。
      一、建設工程款項優先受償權的權利性質
      對于《合同法》第286條權利性質的定性主要有法定優先權說和法定抵押權說兩種觀點。筆者認為應當將建設工程款項優先受償權定性為法定抵押權。第一,法定抵押權說更加符合立法的本意。首先,在《合同法》第286條從起草、修改、審議直至正式通過的過程之中,立法者始終是將建設工程款的優先受償權定性為法定抵押權的。其次,最高人民法院的《批復》中明確規定,當建筑工程優先受償權和約定抵押權發生沖突之時,前者優先于后者受償。這一規定使得建筑工程優先受償權具有更加明顯的法定抵押權的特征。據此,可以認為《合同法》第286條的立法本意是將建筑工程優先受償權定性為法定抵押權的。第二,《合同法》中所規定的建設工程款優先受償權的行使條件,符合法定抵押權的行使條件。法定抵押權是直接基于法律規定產生的,權利享有人無需進行登記即可依據法律的規定直接行使權利。而一般抵押權的成立則是以登記為生效要件,未經登記的一般抵押權不能優先于其他債權受償。第三,我國目前尚無完整的優先權制度,但是已經建立比較具體而完善的抵押權制度。如果認定承包人的優先受償權在性質上屬于法定抵押權,那么在具體適用《合同法》第286條時也有完善的制度可供參考。這樣,不僅有利于實踐中對于建設工程款項優先受償權的實現,而且有利于保持法律體系的系統性。第四,我國《合同法》第286條系借鑒外國先進立法經驗的結果,德國民法和我國臺灣地區也都將建筑工程優先受償權定性為法定抵押權。可見,將建設工程款優先受償權定性為法定抵押權符合國際上通行的做法。
      二、建設工程款優先受償權應以登記為生效條件
      根據《合同法》第286條及《批復》可知,承包人取得工程款優先受償權應當具備以下幾個條件:其一,工程已經竣工或者已經超過合同竣工的時間。其二,發包人未按照約定支付價款,并且在承包人催告其在合理期限內支付價款之后逾期不支付。其三,承包人與發包人之間的建設工程承包合同有效。其四,承包人已經履行全部合同義務。筆者認為,不要求建設工程款優先受償權進行登記,不僅會對我國的不動產登記制度產生不利的影響,破壞物權變動之公示公信原則,而且不利于其他債權人及時得知建設工程之上所存續的法定抵押權的狀況,進而影響對其他債權人利益的維護。法律應該從公平保護所有債權人利益,減少糾紛,維護不動產登記制度的角度出發,要求承包人對建設工程款優先受償權進行登記。
      三、建設工程款優先受償權的適用范圍
      抵押權的擔保范圍是設定抵押的關鍵問題之一。優先受償范圍爭議主要集中在墊資可否適用優先受償權以及承包人因發包人違約造成的損失是否可以優先受償的問題之上。
      關于墊資是否適用優先受償權的問題,南京律師熱線84110110的資深律師認為,《批復》賦予墊資以優先受償權有其合理的一面。因為:第一,墊資建設的情況在我國目前十分普遍,法律不應回避現實生活中存在的問題。我國的建設市場已形成所謂的“發包人市場”,現實中的情況是如果建筑企業不對建設工程進行墊資,就很難取得工程的建設權。建筑企業往往都是為了獲得工程的建設權,不得已而接受發包人的墊資要求,進行墊資建設。第二,墊資符合建筑行業的行業習慣。實踐中建設工程發包人只需預付給承包人部分款項,進行工程備料等前期準備,其余的工程款項一般是由承包人墊付。此后,在工程建設過程中,由發包方根據工程建設的進度向承包人給付工程款項。第三,我國《合同法》中并未明確禁止墊資行為,《合同法》52條列舉的合同無效的幾種法定情形中也不包括墊資情形;此外,從法律位階的方面來看,《合同法》的法律位階明顯高于建設部的行政規章。所以,僅僅以墊資行為違反了我國建設部的相關行政規章為由,反對墊資適用優先受償權,不僅缺乏法律依據而且于法理上也說不通。第四,在工程建設過程中,承包人的墊資,事實上已經物化到了建設工程之中,形成建筑物的一部分了。如果不對其受償權加以保護,有違法律的公平原則,不利于保護工程承包人的利益。
      關于承包人因發包人違約造成的損失,是否適用建設工程款優先受償權的問題,在實踐中也存在較大的爭議。南京律師熱線84110110的資深律師認為:首先,承包人因發包人違約造成的損失與《合同法》第286條規定“建設工程價款”是兩個有著明顯區別的概念,根據建筑行業的行業習慣,工程價款一般包括工程預付款、工程進度款、履約過程中因支付各種費用、順延工期、賠償損失獲得發包人確認的簽證款、工程完成后的結算款、期滿應返還的履約保證金等擔保性質的工程價款,而不包括違約損失。其次,如果承包人享有優先受償權的范圍過大,則會對其他抵押權的實現產生影響,不利于保護其成后的結算款、期滿應返還的履約保證金等擔保性質的工程價款,而不包括違約損失。其次,如果承包人享有優先受償權的范圍過大,則會對其他抵押權的實現產生影響,不利于保護其他抵押權人和一般債權人的合法權益,有違法律公正公平的原則。
      四、建設工程價款優先受償權與其他權利發生沖突時的受償次序
      1、建設工程優先受償權與抵押權、一般債權沖突時的處理。《合同法》第286條賦予建設工程款以優先受償權,目的在于解決現實生活中存在的大量拖欠工程價款的問題。但是,由于該法條沒有明確建設工程優先受償權和其他權利發生沖突時如何處理,致使實踐中普遍存在的建設工程款優先受償權和約定抵押權沖突的問題,不能得到及時、正確的解決,影響了建設工程款優先受償權的順利實現。對此,最高人民法院于《批復》第一條明確規定,建設工程價款優先受償權與以該工程為標的物的抵押權、一般債權發生沖突時,該優先受償權應優先于抵押權和一般債權,有效的解決了上述問題,有利于對承包人的合法權益的保護,將建設工程款優先受償權真正落到了實處。
      2、消費者的請求權和承包人的優先受償權發生沖突時的處理。最高人民法院的《批復》規定:“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后,承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”這是承包人對工程價款行使優先受償權的除外性規定。明確了在消費者的請求權和承包人的優先受償權發生沖突時,法律優先保護消費者的權益。其立法理由在于:首先,生存權利應當優于經營權利受到法律的保護。目前我國消費者購買商品房的主要目的是為了滿足居住需要,這是最基本的生存權利之一,而建設工程承包人的建設工程建價款返還請求權,從權利的屬性上來看其主要還是一種經營權利。所以,當經營權和生存權發生沖突之時,前者理應讓位于后者。其次,實踐中消費者與開發商之間房屋買賣合同的訂立時間,通常先于建設工程款優先受償權成立時間,如果法律規定承包人行使建設工程優先受償權優先于消費者的請求權,無異于將開發商債務轉嫁給廣大消費者,以消費者的購房資金清償開發商的債務,有違法律的公平公正原則。但是,《批復》也同時要求,消費者只有在支付了全部或大部分房屋價款(一般理解為消費者至少已支付了50%以上的房屋價款)后,方可對抗承包人的優先受償權,否則消費者的請求權不能優先于承包人的優先受償權。
      五、建設工程款優先受償權的權利起算點
      關于行使權利期限的起算點,最高人民法院《批復》將建設工程竣工之日認定為建設工程款優先受償權的權利起算點的立法理由自不待言,而將建設工程合同約定的竣工之日也認定建設工程款優先成立時間,主要是針對建設工程尚未竣工但已發生糾紛,即出現“爛尾工程”的情況而作出的規定。實踐中,如果將爛尾樓整體拍賣時,應以拍賣所得款項優先清償承包人的建設工程款項;當由新的開發商受讓該建設工程時,新的開發商應首先支付拖欠的工程款后方可受讓該建設工程。《批復》中的此一規定,賦予了“爛尾工程”建設工程款以優先受償權,有效的維護了工程承包人的利益。
      六、《合同法》第286條不具有溯及力
      南京律師熱線84110110的資深律師認為《合同法》第286條不應具有溯及力。首先,法律具有前瞻性,是對未來的社會秩序進行的事前調整和規制。根據“法不溯及既往”的原則,除有特殊規定外,原則上不具有溯及力,《合同法》亦應如此。其次,根據“物權法定”的原則可知,物權的種類由法律明文規定,不得私自創設物權。建設工程款優先受償權作為一項法定的抵押權,在《合同法》生效之前并不存在,法律自然也無法對并不存在的權利加以保護。所以,《合同法》第286條不應具有溯及力。對此,最高人民法院副院長黃松有明確表示,對于《合同法》正式生效即1999年10月1日之前已竣工或停工的建設工程,不應適用《合同法》第286條。但是,對于1999年10月1日之前開始施工,竣工或者停工于1999年10月1日之后的建設工程,如果該工程上沒有設定抵押權的,承包人的工程價款享有優先權;該工程上已經設定有抵押權的,承包人就工程價款享有的優先權不得對抗已設定的抵押權。
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